Cercasi casa, anche energetica

Trilocale, possibilmente già frequentato, in una zona non lontana dal centro cittadino per diventare la principale abitazione. Questo, in estrema sintesi, l’identikit della casa cercata nel nostro Paese. Le caratteristiche emergono dal periodico studio curato da FIAIP, ENEA e I-Com, rispettivamente la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali; l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile e l’Istituto (Italiano) per la Competitività. I dati sulla ricerca, che ha coinvolto seicento operatori del settore, sono stati illustrati nel suggestivo scenario del Tempio di Vibia Sabina e Adriano di piazza di Pietra, a Roma, dal presidente della FIAIP Gian Battista Baccarini, da quello del Centro Studi della Federazione Francesco La Commare, dalla direttrice del Dipartimento dell’ENEA sull’Efficienza Energetica Ilaria Bertini e dal vicepresidente di I-Com Franco D’Amore, in collegamento audiovideo.
Appare superata la prevedibile stagnazione dovuta soprattutto alla pandemia e al relativo lockdown. Nel 2022, infatti, sono aumentate le compravendite nel settore residenziale, quasi 775 mila, +3,5% rispetto all’anno precedente, con livelli intoccati da oltre vent’anni. I valori di mercato, invece, hanno subìto generalmente solo impercettibili modifiche. Incrementi fino al 10% sono stati registrati esclusivamente nei grandi centri urbani dove la domanda resta consistente e alcune volte insoddisfatta, ma le difficoltà riguardano le case da mettere sul mercato sia per la cessione che da affittare. Un/terzo degli agenti immobiliari, infatti, lo scorso anno ha segnalato una rilevante contrazione del numero delle offerte delle cosiddette ‘quattro mura’ al confronto di una lievitazione delle richieste, in particolare nei grandi centri urbani della nostra penisola con il conseguente aumento dei valori di mercato. L’82% degli stranieri che acquistano un appartamento sono nativi di paesi dell’Unione Europea, mentre quasi la metà degli extracomunitari ha la necessità di un sostegno creditizio come, fra l’altro, avviene nel 67% delle operazioni. La quasi totalità dei richiedenti del mutuo è un privato e il 51% indica come quota maggiormente opzionata e preferita l’85% dell’importo complessivo.
Compravendite in aumento a Milano, +9,8%; Bologna, +7,3% e Roma, +4,5% e conseguente salita dei prezzi sui cartellini, rispettivamente del 7,4%; del 5,6% e del 5%. Doppio incremento segnalato anche a Firenze, Napoli, Genova, Torino, Venezia e Palermo, anche se più contenuto.
Cambia meno il panorama nel settore degli spazi non residenziali rispetto al 2021, in pratica di negozi, +0,5%; uffici, -0,1% e capannoni, -0,3% con relativa stabilità di costi, rispettivamente segnalati con un +0,2%; +0,1% e -0,8%.
“L’immobile grava quasi il 40% sul consumo energetico in Europa e del 36% sulle emissioni con effetto serra”, ha rivelato Ilaria Bertini di ENEA. Attualmente sarebbero 8 milioni le strutture coinvolte negli interventi di ammodernamento e riqualificazione per l’efficientamento energetico. Una decisione determinata soprattutto “dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni green e antisismiche degli edifici. La maggior parte ritiene che il ‘superbonus 110%’ abbia avuto un’influenza positivamente rilevante sul mercato immobiliare agevolando il processo di transizione ecologica immobiliare”. Infatti, la richiesta di abitazioni ad elevate prestazioni è stata notevolmente superiore a quelle meno efficienti.
Sull’argomento, però, incombe la Direttiva Energetica Europea approvata lo scorso 9 febbraio in Commissione e all’esame del Parlamento dell’Unione, che “prevede il passaggio alla classe energetica ‘E’ entro il 1° gennaio del 2030 e alla classe ‘D’ prima dell’inizio del 2033 di tutte le abitazioni non nuove”. Questa sarebbe la causa di altre incertezze sul mercato degli immobili “dovuta all’elevata presenza di costruzioni a basse prestazioni energetiche”. La conseguenza, immaginabile, sarebbe negativa per l’intero settore e per l’economia nazionale. Ilaria Bertini, ha sottolineato come “l’Unione Europea non abbia considerato le differenze fra i vari paesi e fra le realtà nazionali, in particolare dell’Italia” dove molte strutture sono datate e architettonicamente storiche e, in alcuni centri dell’entroterra, ritenute tipiche. Inoltre, sempre per la responsabile del Dipartimento dell’ENEA, “non sono state rilevate le varie condizioni climatiche” e, in particolare per l’Italia, un esborso economico da parte dei proprietari, che, chiaramente, sarà complicare da affrontare ed assorbire.
Il confronto su ‘Case green e riqualificazione energetica. Nuovi scenari per la sfida della transizione energetica del patrimonio immobiliare’ ha evidenziato la posizione delle componenti interessate e del governo, sostanzialmente contrario all’ipotesi europea. Gian Battista Baccarini ha ribadito che “l’attuale formulazione determinerà effetti devastanti sul mercato immobiliare e, quindi, sull’economia del nostro Paese, svalutando gran parte delle strutture con conseguente impoverimento delle famiglie italiane e indebolimento della più importante e strategica garanzia del debito pubblico nazionale, appunto il valore della diffusa proprietà immobiliare”.
Per quanto riguarda il mercato degli affitti, la situazione ha seguito quella delle proprietà. Francesco La Commare, presidente del Centro Studi della FIAIP, ha ammesso che “la diminuzione dell’offerta di case sia da vendere che da affittare è evidente soprattutto nelle città universitarie e a forte indirizzo turistico. Un fenomeno che potrebbe determinare un ulteriore rialzo dei prezzi. Le prospettive per il 2023 rimangono generalmente positive per una ritrovata convenienza delle banche a concedere mutui unitamente all’ingente liquidità accumulata dalle famiglie italiane. E questo potrebbe stimolare l’investimento non solo orientato all’acquisto della prima casa, ma anche finalizzato alla redditività da locazione. Un investimento”. La casa, nonostante tutto, conferma il ruolo e la funzione di “bene rifugio” e anche “per le famiglie italiane resta l’investimento maggiormente tutelato come forma di risparmio”.